重仓上海 决策失误逼出“反常”建发

  随着房地产市场进入深度调整期，大量的闽系民企退出了上海市场；而热闹的上海滩，

  上海楼市之于全国楼市而言，自然是独一档的存在，也是交易最活跃、最健康的市场之一。

  在整体大环境持续震荡的背景下，慢慢的变多央、国企加仓上海，这其中亦有“闽系”国企的雄心。最终，“闽系国企”在上海逐渐形成了三雄的格局，分别为建发、国贸、象屿。

  其一，建发今年至今仅12亿摘了一块地，投拓金额同比23年缩水90%！缘由为何？

  其二，建发上海两个千万级中式代表作全翻车；海阅首府转头做了一个“海派作品”。业主就能放心买单了？

  今天，随着笔者的笔触，带你走近“建发”，以行业的视角观察“建发房产”的上海发展情况。

  过去近三年的时间，建发房产在上海拿下10幅地块，布局上海的决心不可谓不大！

  2023年建发房产通过联合及独立拿地的方式，豪掷132亿元，在上海拿下四幅住宅用地。24年，建发房产12亿摘得嘉定菊园地块，只此一块。

  诚如前言所惑，相较于前两年的大手笔，24年的建发房产投拓金额同比23年缩水90%，今年建发房产为何这么反常？

  首先，我们复盘了建发房产近三年拿地的情况，不难得出结论——建发布局上海的决心毋庸置疑，但是发展思路并不足够清晰。这种战略上的“不明确”反映在投拓上，那就是致命的灾难——东一榔头、西一锄子，是珍珠也捡，贝壳也拿。

  建发在上海，也拿到过类似苏河、古美、浦江镇等不错的地块；但是也拿到了很多远郊地块，例如金山新城就拿了两块，还有青浦新城，嘉定菊园等。过去几年行情不好，哪怕是在上海，远郊楼盘的成交压力也非常大。

  也不排除是针对当时的动态市场，建发房产觉得自身的“中式产品”放在外围市场也是抗打的，可以拼一拼。

  从网上房地产多个方面数据显示，位于青浦新城的保利建发·印象青城，项目目前已经开盘4次，前三次的平均认购率仅约32%，最近一次6月28日开盘则取消摇号。截至10月21日的多个方面数据显示，保利建发·印象青城共开盘5次，推出1529套房源，目前仍然有880套房源未网签，整体去化率仅约为42.4%。

  而位于金山的新项目，建发·朗玥的去化一样很糟糕。项目今年两次开盘，第二批次才去化2成。两批次637套房源，目前还积压了391套未网签房源，按照项目一房一价表套均总价376万来计算，预计还有14-15亿元的存货。笔者感叹，这一个项目拿下来，真是做成了“不动产”。

  根据实际销售数据分析来看，战略失误带来的后果是致命的。投拓一错步步错，靠后期的产品和营销硬拉也是拉不起来的。外围项目的滞销，锁住了建发太多的资金、人力、精力，让“拿地狂魔”面对当下要“起势”的市场，反而变得“谨小慎微”。

  众所周知，10年以前的建发地产，产品力表现平平。在上海市场建树无甚特别出彩之处，陆续交付了江湾萃、璟墅及珑庭项目；直至2015年，建发向新中式全面进军，率先在厦门推出建发央玺，一时风头无两。产品系输出“去传统中式建筑手工细节的繁琐化，以现代化的材料和工艺替代之”，提出“中魂西技”的说法。

  而后，建发在新中式的赛道，与泰禾、绿城你追我赶，厮杀的异常激烈。2018年，建发进一步梳理和明确了自己对于中式建筑的理解，提出了“建识东方·发献大美”的全新品牌主张，以及“儒门道园、唐风华纹”的新中式产品核心理念，逐渐确立了“唐风新中式”的产品标签。差异化的产品形象也一度为建发带来高光时刻，也给市场输出过一些口碑不错的作品。

  再加之建发房产凭借强大的母公司背景，以及雄厚的资金实力，在长三角一直非常活跃，投资力度甚至大于“大本营”厦门。尤其是2022年和2023年，建发房产的提速尤为激进。

  然而，规模和速度永远站在“品控”的对立面，号称“中式建筑执牛耳者”的建发房产，也很难两全！随着快速的扩张和复制，建发房产“新中式”产品交付暴露的问题也慢慢变得多，“卖家秀和买家秀”的案例也在上演。

  代表事件是近500户业主联名投诉，一时间可谓是“民怨沸腾”！业主在新媒体上直呼——“上千万元买的豪宅，观感就是动迁房品质”！

  根据业主提供的《关于上海市普陀区新房苏河望项目，改善小区安全性、完善小区功能性的业主诉求书》中显示，2023年10月，由苏河望开发商建发地产组织的业主预看房活动中，业主群体发现，项目建筑主体存在大面积空鼓、褪色、脱落，门窗墙体严重渗水，违反合约使用大量安全不达标的劣质材料等重大质量上的问题。

  一开始，建发房产的态度很推诿，业主在发展商这里得不到有效反馈，导致业主们都很无奈。直至业主群体向12345、12315，市长信箱等多方进行投诉，11月中，业主们终于获得与开发商团体的面谈机会。而在前两轮的面谈中，开发商代表对业主们提出的诸多质量问题，先是一问三不知，再问则互相推诿，拒不承认，拒不整改，也拒不提供相关材料的质检和外立面平整度、漏水情况的有效报告。

  因此苏河望的业主维权由此愈演愈烈，并在随后的一次线下维权交流中，建发员工驾车导致一名业主受伤，也点燃了业主群体的怒火，间接推动了维权事件的升级。

  11月下旬，事态焦灼之际，普陀区石泉街道办事处牵头，建发地产在苏河望项目现场举行《苏河望业主诉求及回复》座谈会，普陀区建设管理委员会，普陀区房管局，普陀区绿化市容局，建发地产有关人员及业主代表参与会议。

  至此建发房产在政府的监督、督导下，才开始端正态度，与业主之间建立有序、有计划的沟通及整改措施。

  但是整一个完整的过程拉锯之艰难，让人叹为观止；建发677户业主，用千万级真金白银投票，但是建发房产辜负了业主们的信任；也给市场上关注建发房产的购房者以警醒——建发房产，还值得信任吗？

  位于闵行古美的建发璟院，也是建发房产热盘之一。首期开盘时，推出512套房源引来了2500组+认购，认购率高达493%。

  但是到了预看房阶段，整个业主群体都炸锅了，业主直接呼“心哇凉的”！当时业主罗列的问题一大堆，主要矛盾集中在以下几个维度。

  在认筹过程中，销售人员称项目外立面是玻璃幕墙，局部石材，铝板，真石漆，门窗采用三玻两腔等，然而开发商对部分业主作出回复是：“外立面约由 41%的线%的石材等组成”，跟当时销售的宣传相差甚远。

  本项目采用硅墨烯外保温施工工艺，目前在施工楼栋存在外保温开裂破损，保温拼接缝隙过大，阳台、墙体、管道等部位的热桥处理不符合规范要求，表面平整度偏差不符合规范要求，外墙螺杆洞封堵不契合设计规范要求等相关问题。

  后续马上大面积外立面施工，存在渗漏、开裂、脱落等风险，严重违反了上海市建设工程安全质量监督总站于2022年11月29日发布的《关于加强“硅墨烯免拆模外墙保温系统”质量管控的工作提示》关于外保温施工工艺要求。

  建发璟院申报为超低能耗项目，认筹销售宣传本项目门窗均为三玻两腔，样板房展示为三玻两腔，但实际楼栋施工门窗均为 5+20+5Low-E中空门窗，不符合前期宣传和超低能耗要求，这种偷工减料的行为已经严重违反《上海市超低能耗建筑技术导则（试行）》的要求，涉及骗取容积率奖励和侵害消费者合法权益的严重问题。

  建发苏河望和建发璟院业主维权的声音还未散尽，新项目建发海阅首府的营销工作已经如火如荼地铺开了。

  这次建发放弃了中式产品系，向市场输出了一个自身未碰过的产品类型——“海派产品”。了解行业的人都知道，这两年上海大量高端楼盘到处都是“海派”的概念，其他发展商都头疼不已，建发主动要挑战“红海”。

  根据公开资料显示，建发的这个海派作品，展示面做得还是相当“壕气”的：10米高的宽大门头、奢华酒店式落客区、彩色玻璃穹顶、廊道内经典的石材立柱、拱形的吊顶、PRADA荣宅的手绘彩玻、繁花的地面拼花等用材工艺，无不彰显着建发房产自身对于海派文化的理解和应用。

  项目的示范区也精致范十足，据说灵感择取上海著名的10处海派名园，比如别墅的时光园、兰心大戏院的兰心坊等。

  建发在上海打造的诸多项目，售楼处、示范区都是以“颜值”著称。近期吸引楼市目光的桃浦板块的建发海阅首府，再一次凸显了建发房产造梦的能力。我们不去过度解读建发对于海派文化的理解是否高级，但是“壕”是真的“壕”；也可以感觉到建发的用力和压力，毕竟建发面对友商宝华和金茂的时候，产品力和交付力都是不具备足够竞争力的，所以不卷不行！在桃浦这个板块，卷还有活路，不卷就是个“扑街”！

  所以如果你到了建发海阅首府的现场，你大概率会被项目营造的“壕感”和“卖家秀”所叹服；但是从建发苏河望和建发璟院的交付，让业主更加清醒的认识到，发展商在营销阶段体现出来的产品力、营销力不代表交付力。建发苏河望和建发璟院的维权案例在前，让我们对于建发在海阅首府在未来的交付和兑现，是高度存疑的？今天的“美轮美奂”，是否又只是为营销服务的一出大戏？建发上海的交付能力，还值得业主期待和信任吗？市场的“民心”如何挽回，对建发房产上海团队而言，是个巨大的命题，我们拭目以待！

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